Coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar o valor real dos bens inmobles

ORDE do 29 de xuño de 2015 pola que se aproban os coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar o valor real de determinados bens inmobles urbanos para os efectos da liquidación dos feitos impoñibles do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns, se establecen as regras para a súa aplicación e se publica a metodoloxía seguida para a súa obtención.

(…)

regularizacion_catastralDe acordo coa normativa anteriormente citada e en desenvolvemento da habilitación legal sinalada, esta orde ten por obxecto:

1. Establecer os coeficientes para aplicar ao valor catastral de determinados bens urbanos para determinar o seu valor real para os efectos de fixar as bases impoñibles no imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e imposto sobre sucesións e doazóns. Este coeficiente multiplicador terá en conta o coeficiente de referencia ao mercado establecido na normativa reguladora do citado valor e a evolución do mercado inmobiliario desde o ano de aprobación do relatorio de valores.

2. Explicar a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos ditos coeficientes multiplicadores.

3. Ofrecer a contribuíntes información con carácter previo á confección da súa autoliquidación dos valores para os efectos fiscais dos bens inmobles que, situados no territorio da súa competencia, vaian ser obxecto de adquisición ou transmisión. Os ditos valores vinculan a Administración no sentido sinalado polo artigo 134.1 do Regulamento xeral de actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, ao indicar que «A Administración tributaria poderá proceder á comprobación de valores de acordo cos medios previstos no artigo 57 desta lei, salvo que o obrigado tributario declarase utilizando os valores publicados pola propia Administración actuante en aplicación dalgún dos citados medios».

Esta comunidade autónoma viña utilizando con anterioridade, para a valoración de determinados bens inmobles urbanos e rústicos, o medio consistente en prezos medios de mercado a que alude o artigo 57.1.c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria. Esta orde supón, por tanto, para os feitos impoñibles devindicados a partir da súa entrada en vigor, un cambio de medio de valoración para eses bens urbanos, substituíndoo polo de estimación por coeficientes sobre o valor catastral. Os demais bens urbanos que non entran no ámbito obxectivo desta orde poderán ser valorados por calquera dos medios establecidos no artigo 57.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, mentres que para os bens inmobles rústicos, dadas as súas características propias, seguirá sendo de aplicación o medio consistente en prezos medios de mercado.

A substitución do medio de valoración para determinados bens urbanos non só mantén os obxectivos que sinalaban as sucesivas ordes de prezos medios: mellora da seguridade xurídica establecendo un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en todo o territorio; información do valor real para os efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto de adquisición ou transmisión; explicación con detalle do sistema de cálculo utilizado e vinculación á Administración tributaria co valor publicado, senón que coa referencia ao valor catastral, valor coñecido polos contribuíntes ao ser a base impoñible do imposto sobre bens inmobles, outórgalle máis simplicidade e unha acomodación directa do valor resultante ás circunstancias específicas do ben concreto que é obxecto de comprobación e que están intrinsecamente recollidas no cálculo do valor catastral, o que redunda nunha maior uniformidade de bases de cálculo. Pola súa banda, a Administración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación dos expedientes, circunstancia que tamén redunda en beneficio do cidadán.

Este novo método permite unha maior singularización dos bens obxecto de comprobación, tal e como vén demandando a doutrina xurisprudencial. Esta individualización lógrase mediante a utilización dos valores catastrais que foron obxecto dun relatorio ao cal os contribuíntes tiveron acceso.

(…)

DISPOÑO:

Artigo 1. Obxecto

A presente orde ten por obxecto aprobar os coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar, por referencia a el, o valor real de determinados bens inmobles de natureza urbana radicados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia, para os efectos da liquidación dos feitos impoñibles do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns, que se devindiquen desde o día da súa entrada en vigor e establecer as regras para a aplicación dos citados coeficientes. Así mesmo, ten por obxecto publicar a metodoloxía empregada para a súa obtención.

Artigo 2. Coeficientes

Apróbanse, no anexo II da presente orde, os coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar, por referencia a el, o valor real de determinados bens inmobles de natureza urbana radicados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia. Apróbase, no anexo I, a metodoloxía empregada para a obtención dos ditos coeficientes.

Artigo 3. Ámbito de aplicación obxectiva

1. No ámbito do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns, esta orde aplicarase aos bens inmobles de natureza urbana situados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia.

2. Salvo en casos excepcionais debidamente xustificados, a comprobación de valor dos inmobles urbanos realizaraa a Administración tributaria utilizando o medio de estimación por referencia previsto na letra b) do número 1 do artigo 57 da Lei xeral tributaria, e estará condicionada á verificación de que a referencia catastral corresponde ao ben inmoble obxecto de declaración.

Non obstante o anterior, este medio de valoración non será de aplicación aos bens inmobles en que as características catastrais, consideradas ao determinar o valor catastral, non se correspondan, na data de devindicación, coas características físicas, económicas e legais reais do inmoble para valorar, circunstancia que deberá acreditar o contribuínte.

3. Quedan excluídos do ámbito obxectivo desta orde os seguintes bens inmobles de natureza urbana:

– Solos urbanos ou urbanizables sen edificar cando as condicións urbanísticas relativas a aproveitamentos e cesións estean xa establecidas nos correspondentes plans urbanísticos.

– Edificios enteiros.

– Inmobles que poidan ser demolidos para crear un soar.

– Edificios nos cales o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten o edificio actualmente.

– Inmobles que inclúan un uso residencial non privado (hoteis, residencias, etc.).

– Inmobles que inclúan usos distintos a vivenda, trasteiro, garaxe, oficina ou local comercial (instalacións deportivas, para espectáculos, lecer, sanidade, beneficencia, culturais, relixiosos, estacións de servizo, etc.).

– Vivendas cunha superficie que supere os 200 m2 útiles.

– Vivendas de protección autonómica nas cales os valores contidos nesta orde só serán operativos de estar por baixo do prezo máximo en venda fixado administrativamente.

– Locais comerciais interiores, en esquina, en galerías comerciais, con forma irregular ou circunstancias similares.

– Locais comerciais cunha superficie que supere os 400 m2 útiles.

– Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados, etc.).

– Naves que inclúan outro uso distinto a industrial, agrícola, almacén, oficina, vivenda ou garaxe.

– Naves sobre parcelas de máis de 5.000 m2.

– Casas con máis de dúas plantas, entendendo como tales as que excedan o estándar unifamiliar composto por soto, planta baixa, piso e faiado.

– Casas en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten a casa actualmente.

– Casas sobre parcelas de máis de 3.000 m2.

– Casas en construción ou inacabadas.

– Casas ou chalés de máis de 200 m2 útiles por planta.

– Edificacións singulares de carácter histórico ou artístico.

(…)

ANEXO I
Metodoloxía empregada para a obtención dos coeficientes multiplicadores sobre o valor catastral

Para a obtención dos coeficientes multiplicadores do valor catastral implementouse unha análise comparativa dos valores catastrais vixentes en cada concello, procedentes dos valores establecidos na data de cada relatorio (documento catastral que recolle o procedemento de valoración colectiva, os valores zonificados do solo, os valores de construción aplicables e os distintos coeficientes actuantes), que produce efectos normalmente no exercicio seguinte ao da súa aprobación.

Estes valores prefixados para unha duración máxima estimada de 10 anos, que inclúen un coeficiente de «referencia ao mercado» (RM) de 0,5 (a partir da Orde do Ministerio de Economía e Facenda do 14 de outubro de 1998, sobre a aprobación do módulo de valor M e do coeficiente RM e sobre modificación de relatorios de valores) e actualizables anualmente mediante un índice de referencia (vía leis de orzamentos ou a través dun coeficiente establecido para o efecto), puxéronse en relación contraditoria directa cos valores de mercado do momento presente, tras unha serie de axustes á baixa nos prezos inmobiliarios nos últimos anos.

Para utilizar como referente a información sobre o mercado máis actualizada, estudáronse os valores declarados polos contribuíntes nas transmisións de inmobles de 2015, así como os valores que figuran nas bases de datos consolidadas utilizadas na fixación de prezos medios de mercado para a xestión dos impostos cedidos, xa operativos durante o primeiro semestre do ano en curso, que foran xa resultado dun pormenorizado estudo contrastante co propio mercado en cada centro urbano, barrio e rúa no momento da súa aprobación, así como un estudo analítico das distintas ofertas anunciadas nos medios de público acceso e os estudos de mercado máis recentes dispoñibles para a comparación obtidos de varias empresas especializadas con implantación en todo o territorio desta comunidade autónoma; do proceso resulta un valor comparativo que poida ser utilizado na hipótese de contraste.

a) Metodoloxía xeral.

O procedemento sinalado supón a realización dos procesos de cálculo seguintes:

  1. Sinalar unha serie de bens que sirvan de testemuños e cuxas referencias catastrais son coñecidas.
  2. Cálculo do valor medio de mercado mediante a aplicación do método comparativo antes referido aos casos concretos seleccionados. Obtención da relación destes valores así obtidos cos valores catastrais vixentes.
  3. Cálculo do coeficiente xeral de relación do valor real obtido co valor catastral para un concello, como unha media ponderada dos coeficientes obtidos no paso anterior correspondentes a bens que radican nese concello.

b) Cálculo do coeficiente multiplicador do valor catastral.

O coeficiente multiplicador do valor catastral (CMVC) obtense como cociente entre o valor medio de mercado VMM e o valor catastral VC correspondentes ao exercicio de devindicación:

CMVC = VMM / VC

Onde:

  • CMVC: coeficiente polo que se debe multiplicar o valor catastral actualizado (correspondente ao exercicio de devindicación) para obter o valor real do ben inmoble.
  • VMM: valor medio de mercado.
  • VC: valor catastral correspondente ao exercicio de devindicación.

Para aqueles concellos que polo reducido tamaño das súas áreas urbanas, máis asimilables a núcleos rurais que a núcleos propiamente ditos, non puideron ser obxecto dunha análise en profundidade a nivel zonal, fixarase o seu coeficiente multiplicador do valor catastral (CMVC) mediante métodos estatísticos de regresión, tendo en conta aquelas variables que resulten máis significativas na relación entre valores catastrais e valores reais, como a data de redacción do relatorio correspondente, variables poboacionais e datos de renda dispoñible.

ANEXO II

Código concello

Concello

Ano relatorio

Coeficiente sobre valor catastral

27001

Abadín

1988

1,9

15001

Abegondo

2003

1,2

36020

Agolada

1987

2

27002

Alfoz

1987

2

32001

Allariz

1999

1,8

15002

Ames

2004

1,3

32002

Amoeiro

2009

1,2

27003

Antas de Ulla

1988

1,9

15003

Aranga

2014

1,5

36001

Arbo

2007

1,1

15004

Ares

2006

1,9

32003

Arnoia, A

1989

1,8

15005

Arteixo

2007

1,1

15006

Arzúa

2012

1,1

32004

Avión

1989

1,8

36003

Baiona

1997

3

27004

Baleira

1993

1,7

32005

Baltar

1989

1,8

32006

Bande

1989

1,8

15007

Baña, A

2005

1,1

32007

Baños de Molgas

1985

2

27901

Baralla

1989

1,8

32008

Barbadás

2007

1

32009

Barco de Valdeorras, O

1995

1,6

27005

Barreiros

2000

1,8

36002

Barro

2012

1,3

32010

Beade

1989

1,6

32011

Beariz

1989

1,8

27006

Becerreá

1989

2,2

27007

Begonte

1989

1,8

15008

Bergondo

2013

1,4

15009

Betanzos

2007

1,1

32012

Blancos, Os

1989

1,8

32013

Boborás

1989

1,8

15010

Boimorto

2013

1,4

15011

Boiro

2007

1

32014

Bola, A

1989

1,8

32015

Bolo, O

1984

2

15012

Boqueixón

2001

1,8

27008

Bóveda

1988

1,9

15013

Brión

2005

1,1

36004

Bueu

1995

2

27902

Burela

2006

1

15014

Cabana de Bergantiños

2006

1,1

15015

Cabanas

2008

2,3

36005

Caldas de Reis

2000

1,9

32016

Calvos de Randín

1989

1,8

15016

Camariñas

1993

1,6

36006

Cambados

1997

2,7

15017

Cambre

2014

1,5

36007

Campo Lameiro

2006

1,1

36008

Cangas

1986

2,7

36009

Cañiza, A

2007

1,2

15018

Capela, A

2008

1,2

32018

Carballeda de Avia

1989

1,8

32017

Carballeda de Valdeorras

1997

1,7

27009

Carballedo

1988

1,9

32019

Carballiño, O

1989

1,4

15019

Carballo

2008

1

15901

Cariño

2004

1,2

15020

Carnota

2010

1,8

15021

Carral

1993

2,5

32020

Cartelle

1989

1,8

32022

Castrelo de Miño

1989

1,8

32021

Castrelo do Val

2012

1,3

32023

Castro Caldelas

1995

1,1

27010

Castro de Rei

1989

1,8

27011

Castroverde

2009

1,2

36010

Catoira

2003

1

15022

Cedeira

2013

1,1

15023

Cee

2004

1,3

32024

Celanova

2001

1,6

32025

Cenlle

2013

1,4

15024

Cerceda

2004

1,8

36011

Cerdedo

1988

1,9

15025

Cerdido

2008

1,2

27012

Cervantes

1989

1,8

27013

Cervo

1987

2,5

32029

Chandrexa de Queixa

1985

2

27016

Chantada

1988

1,2

15027

Coirós

2005

1,1

32026

Coles

2006

1,1

15028

Corcubión

1993

2,3

27014

Corgo, O

1993

1,7

15029

Coristanco

2004

1,1

32027

Cortegada

2014

1,5

15030

Coruña, A

1996

2

27015

Cospeito

1989

1,8

36012

Cotobade

2013

1,4

36013

Covelo

2006

1,1

36014

Crecente

1988

1,9

32028

Cualedro

1989

1,8

15031

Culleredo

1993

2,3

36015

Cuntis

1986

1,9

15032

Curtis

2014

1,6

15033

Dodro

2013

1,4

36016

Dozón

1987

2

15034

Dumbría

1993

1,7

32030

Entrimo

1989

1,8

32031

Esgos

1985

2

36017

Estrada, A

1996

1,5

15035

Fene

2004

1,2

15036

Ferrol

2003

1,2

15037

Fisterra

2001

1,7

27017

Folgoso do Courel

1988

1,9

27018

Fonsagrada, A

1989

2,1

36018

Forcarei

2008

1,2

36019

Fornelos de Montes

2010

1,2

27019

Foz

1987

2,3

15038

Frades

1993

1,7

27020

Friol

1993

1,7

32033

Gomesende

1989

1,8

36021

Gondomar

1999

1,8

36022

Grove, O

1997

2,9

36023

Guarda, A

1987

2,2

32034

Gudiña, A

1997

1,7

27022

Guitiriz

1993

1,9

27023

Guntín

1988

1,9

36901

Illa de Arousa, A

2004

1,6

27024

Incio, O

2010

1,2

32035

Irixo, O

1989

1,8

15039

Irixoa

1995

1,7

36024

Lalín

2003

1,2

36025

Lama, A

2014

1,5

27026

Láncara

1993

1,7

15041

Laracha, A

2005

1,2

32038

Larouco

1997

1,7

15040

Laxe

1989

2,3

32039

Laza

2013

1,4

32040

Leiro

2007

1,1

32041

Lobeira

1989

1,8

32042

Lobios

1989

1,8

27027

Lourenzá

2006

1

15042

Lousame

2008

1,2

27028

Lugo

1997

2

32043

Maceda

1985

1,1

15043

Malpica de Bergantiños

2000

2,3

32044

Manzaneda

2006

1,1

15044

Mañón

1989

1,8

36026

Marín

1986

2,4

32045

Maside

1989

1,8

15045

Mazaricos

1993

1,7

36027

Meaño

2005

1,3

27029

Meira

1989

1,9

36028

Meis

2008

1,2

15046

Melide

1993

1,1

32046

Melón

2011

1,2

32047

Merca, A

1989

1,8

15047

Mesía

2014

1,5

32048

Mezquita, A

2004

1,1

15048

Miño

2003

1,2

36029

Moaña

2007

1

15049

Moeche

2013

1,4

36030

Mondariz

1995

1,5

36031

Mondariz-Balneario

1995

1,4

27030

Mondoñedo

2005

1

15050

Monfero

1995

1,7

27031

Monforte de Lemos

1995

1,2

32049

Montederramo

1997

1,7

32050

Monterrei

1989

1,8

27032

Monterroso

1988

1

36032

Moraña

2004

1

36033

Mos

1988

2,9

15051

Mugardos

2001

1,4

32051

Muíños

1989

1,8

27033

Muras

1995

1,7

15053

Muros

2013

1,9

15052

Muxía

2013

1,2

15054

Narón

2008

1,2

27034

Navia de Suarna

1989

1,8

15055

Neda

1993

1,7

15056

Negreira

2004

1,2

27035

Negueira de Muñiz

1989

1,8

36034

Neves, As

1988

1,7

36035

Nigrán

1993

1,9

27037

Nogais, As

1989

1,8

32052

Nogueira de Ramuín

1985

2

15057

Noia

2009

1,2

36036

Oia

2006

1,1

32053

Oímbra

1989

1,8

15058

Oleiros

1997

2

15059

Ordes

2013

1,8

15060

Oroso

2007

1

15061

Ortigueira

1995

1,4

32054

Ourense

2005

1

27038

Ourol

1985

2

27039

Outeiro de Rei

1993

1,7

15062

Outes

1993

1,1

15902

Oza-Cesuras

2005/2006

1,1

15064

Paderne

1995

1,7

32055

Paderne de Allariz

1985

2

32056

Padrenda

1989

1,8

15065

Padrón

2006

1

27040

Palas de Rei

1988

1,1

27041

Pantón

1988

1,9

32057

Parada de Sil

1997

1,7

27042

Paradela

2003

1,2

27043

Páramo, O

2003

1,2

27044

Pastoriza, A

1989

1,8

36037

Pazos de Borbén

2007

1,1

27045

Pedrafita do Cebreiro

1988

1,9

32058

Pereiro de Aguiar

1984

2

32059

Peroxa, A

1989

1,8

32060

Petín

2006

1,1

15066

Pino, O

2006

1,2

32061

Piñor

1989

1,8

32063

Pobra de Trives, A

1997

1,8

27047

Pobra do Brollón, A

1988

1,9

15067

Pobra do Caramiñal, A

2011

1

36041

Poio

2002

1,6

27046

Pol

1989

1,8

36043

Ponte Caldelas

2007

1,4

36042

Ponteareas

2009

1,2

15068

Ponteceso

2006

1

36044

Pontecesures

2002

1

15069

Pontedeume

1989

2

32064

Pontedeva

1989

1,8

27048

Pontenova, A

1989

1,3

15070

Pontes de García Rodríguez, As

2002

1,2

36038

Pontevedra

2000

2

32062

Porqueira

1989

1,8

36039

Porriño, O

1985

2

36040

Portas

2013

1,4

15071

Porto do Son

2014

1,5

27049

Portomarín

2006

1,1

32065

Punxín

1989

1,8

32066

Quintela de Leirado

1989

1,8

27050

Quiroga

2006

1

27056

Rábade

2010

1,3

32067

Rairiz de Veiga

1989

1,8

32068

Ramirás

1989

1,8

36045

Redondela

2005

1,1

15072

Rianxo

2012

1,2

32069

Ribadavia

1989

2,1

27051

Ribadeo

1988

2,7

36046

Ribadumia

2003

1,5

27052

Ribas de Sil

2006

1,1

15073

Ribeira

2006

1,1

27053

Ribeira de Piquín

1989

1,8

32071

Riós

1989

1,8

27054

Riotorto

1989

1,8

36047

Rodeiro

1987

2

15074

Rois

2006

1,1

36048

Rosal, O

2003

1,3

32072

Rúa, A

1997

1,2

32073

Rubiá

2003

1,2

15075

Sada

1993

1,7

36049

Salceda de Caselas

1987

2,3

36050

Salvaterra de Miño

2013

1,1

27055

Samos

1988

1,9

32074

San Amaro

1989

1,8

32075

San Cibrao das Viñas

2008

1,1

32076

San Cristovo de Cea

1989

1,8

15076

San Sadurniño

1995

1,7

32070

San Xoán de Río

2003

1,2

32077

Sandiás

2010

1,2

15077

Santa Comba

2004

1

15078

Santiago de Compostela

2009

1,2

15079

Santiso

1995

1,7

36051

Sanxenxo

2014

1,4

32078

Sarreaus

1989

1,8

27057

Sarria

1985

1,8

27058

Saviñao, O

2003

1,1

36052

Silleda

1988

1,7

27059

Sober

1988

1,9

15080

Sobrado

2013

1,4

15081

Somozas, As

2008

1,2

36053

Soutomaior

1988

3,1

27060

Taboada

2000

1,5

32079

Taboadela

1989

1,8

32080

Teixeira, A

2007

1,1

15082

Teo

1993

1,2

32081

Toén

1984

2

36054

Tomiño

2008

1,6

15083

Toques

2010

1,2

15084

Tordoia

1993

1,7

15085

Touro

2013

1,4

27061

Trabada

1988

1,9

32082

Trasmiras

1989

1,8

15086

Trazo

2006

1,1

27062

Triacastela

1988

1,9

36055

Tui

1995

1,9

15088

Val do Dubra

2001

1,4

27063

Valadouro, O

2004

1,6

15087

Valdoviño

1993

1,9

36056

Valga

2012

1,3

15089

Vedra

2010

1,2

32083

Veiga, A

1989

1,8

32084

Verea

1989

1,8

32085

Verín

1989

1,8

32086

Viana do Bolo

1989

2,3

27064

Vicedo, O

2005

1,1

36057

Vigo

1989

3

36059

Vila de Cruces

2001

1

36058

Vilaboa

1988

1,9

36060

Vilagarcía de Arousa

2013

2

27065

Vilalba

1989

2,1

32087

Vilamarín

1989

1,8

32088

Vilamartín de Valdeorras

1997

1,7

36061

Vilanova de Arousa

1995

1,4

32089

Vilar de Barrio

1989

1,8

32090

Vilar de Santos

2007

1,1

32091

Vilardevós

1989

1,8

32092

Vilariño de Conso

2004

1,1

15091

Vilarmaior

2008

1,2

15090

Vilasantar

2005

1,1

15092

Vimianzo

1993

1

27066

Viveiro

1995

2

27021

Xermade

2005

1,1

32032

Xinzo de Limia

2006

1,1

27025

Xove

1987

2

32036

Xunqueira de Ambía

1989

1,8

32037

Xunqueira de Espadanedo

1985

2

15093

Zas

2013

1


DOG nº121 do 30 de xuño de 2015

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s